房地产金融（第二版）（21世纪房地产系列教材）

　　《房地产金融》主要论述指导房地产业进行开发、投资和居民房屋购买活动的融资理论与方法。由于房地产投资规模大、需求资金多，所以金融业的介入对开发商而言是必需的；对居民购房者而言，由于房屋是市场经济社会中家庭最主要的财产，需要多年（10～30年，视社会发展水平和家庭收入而不同）的家庭积蓄，所以住房消费贷款也是不可或缺的。从以上可以看出，金融业是房地产开发经营、投资活动的催化剂，也有人将金融业视作房地产业的血液。同时，房地产业的发展，也为金融业的发展提供了广泛的业务，促进了金融业的发展。在高度发达的市场经济条件下，房地产业同金融业相互作用、相互渗透，二者密不可分。不当的房地产业发展可能导致金融业受损，反过来，金融业的不景气或不当介入也可能导致房地产业受损或超常发展。两者的良性互动可以促进社会的发展，而非良性互动又可能对国民经济的发展产生不良影响。所以，房地产金融问题不仅是房地产业的问题，也是金融业和宏观经济的大问题。

　　谢经荣，教授，博士生导师。主要研究方向：房地产经济学，土地管理。参与的主要课题：国际自然基金重点项目：房地产业与国民经济协调发展研究；国家自然基金一般项目：沿海发达区城市化过程中的农地租赁研究；企业改制过程中的土地资产处置方式及管理研究；国家社科基金：地产泡沫在亚洲金融危机中的作用及借鉴意义。

　一、利率
　　（三）实际利率
　　1．定义。由于预测到未来物价会波动，因而利率也随之起伏，这常常会困扰抵押借款人和放款人。由物价上升而导致的利率攀升会增加借款人的资金使用成本，反过来又会降低放款人的收益。名义利率是放款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。
　　2．物价指数校正。一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价指数对利率的校正。一般借贷双方可以通过协商而达到双方满意的实际利率。假设放款人愿将现金以4％的年息贷出，那么在贷款期间，同一单位货币必须具有相同的购买力，否则实际利率就要变化。如果甲某贷出100元，一年后可收回104元，它较一年前100元的购买力高4％，这里假设一年中货币的购买力保持不变。如果物价指数上升4％，这样一年后104元的购买力同一年前100元的购买力相同，利息收益被物价的上升抵消。